Concentration et sous-utilisation des terres : causes, conséquences, solutions

Quand la terre est accaparée, pas cultivée

Concentration foncière = propriété/contrôle disproportionné par quelques-uns. Sous-utilisation = terre laissée inutilisée, spéculative, ou bien en dessous du potentiel productif. Ensemble, elles étranglent équité, productivité, durabilité.

1. Concentration foncière : formes et moteurs

• Métriques inégalité : Coefficients Gini foncier >0,8 dans nombreux pays Amérique latine, Afrique, Asie. Top 1 % exploitations contrôlent >70 % terres (monde).
• Propriétaires absents : Élites urbaines, entreprises, fonds souverains détiennent terres rurales.
• Financialisation : Terre comme classe d'actif (FPI, fonds pension, hedge funds) — pas production.
• Captura d'État : Élites captent administration foncière, titrage, allocation.

2. Sous-utilisation : manifestations

• Agricole : Terres fertiles en friche ; pâturage extensif sur sols premiers ; écarts rendement 50–80 %.
• Spéculative : Land banking pour plus-value (péri-urbain, couloirs infrastructures).
• Urbaine : Terrains vagues, parkings surface, projets bloqués en zones forte demande.
• Dégradée : Terres salinisées, érodées, contaminées abandonnées plutôt que restaurées.

3. Conséquences

4. Solutions : une boîte à outils politiques

• Réforme foncière : Redistribution (expropriation avec compensation), réforme fermage, plafonds propriétés. (Succès : Japon, Corée, Taïwan post-WWII ; défis : Zimbabwe, AF Sud, Brésil).
• Fiscalité : Taxe valeur foncière (TVF) — pénalise spéculation, encourage usage. Taxe foncière à taux split (plus fort sur terre, plus faible sur améliorations).
• Utilisez ou perdez : Prescription acquisitive, ordres culture obligatoire, taxes vacance (urbain).
• Bail terres publiques : État garde propriété ; baux avec conditions usage, bénéfice communautaire.
• Soutien petits exploitants : Crédit, vulgarisation, irrigation, accès marchés, coopératives, titres fonciers (femmes).
• Planification urbaine : Zonage inclusif, bonus densité, développement orienté transport, priorité friches.
• Restauration : Paiements services écosystémiques (PSE), carbone farming, agroforesterie sur terres dégradées.
• Transparence : Registres bénéficiaires effectifs, cadastre numérisé, données ouvertes.

Dynamique mondiale

Directives volontaires ONU (VGGT) gouvernance tenure, ODD 1.4.2 (droits fonciers), Cadre évaluation gouvernance foncière Banque Mondiale. Mais mise en œuvre traîne — le pouvoir résiste.